Comentario invitado: Densificando a Davis

Por Rob Davis

Las opiniones expresadas en este artículo son del autor y no representan las opiniones de su empleador ni de ninguna organización comunitaria de la que sea miembro.

La ciudad de Davis no puede cumplir con éxito los requisitos de la RHNA[1] sin un esfuerzo concertado para cambiar el panorama del desarrollo de viviendas en la ciudad. Este documento presenta un enfoque conceptual de cuatro partes que el Concejo Municipal podría usar para comenzar a abordar nuestros desafíos de vivienda de inmediato. Un elemento requeriría el voto de un ciudadano y otro, como veremos, requeriría trabajar con socios públicos y privados. Dos podrían abordarse con relativa rapidez a través de decisiones de zonificación y solicitudes de propuestas para desarrollar terrenos propiedad de la Ciudad.

1. Modificar la Medida D (antes Medidas J y R) para permitir que el desarrollo periférico avance sin el voto de los ciudadanos bajo condiciones específicas.

Actualmente, cualquier desarrollo que redesigne la tierra de espacios abiertos o agrícolas a usos urbanos requiere el voto de los ciudadanos sobre las características de referencia del proyecto. Además, si la designación de la tierra se cambia de uso agrícola a otro uso, el Código de la Ciudad exige la mitigación de la tierra mediante la cual la tierra cercana se coloca en agricultura permanente u otras servidumbres, lo que impide el desarrollo futuro.

Presuntamente, hay muchas formas de enmendar la Medida D. Una forma sencilla de hacerlo involucraría dos componentes críticos: definir estándares mínimos de desarrollo de proyectos que eximirían a los proyectos del voto de los ciudadanos y crear una línea de límite urbano.

El componente uno, que define un conjunto de estándares mínimos de desarrollo de proyectos, significa que los proyectos que alcancen los estándares mínimos estarían exentos de una votación de la Medida D. Los dueños de propiedades/desarrolladores podrían evitar los mínimos y presentar proyectos sujetos a la Medida D si así lo desean.

Enmendar la Medida D requeriría el voto de los ciudadanos, pero podría decirse que es mejor que el enfoque actual, que genera incertidumbre, proyectos únicos mal planificados y campañas costosas y divisivas.

Los estándares mínimos de desarrollo, que el Concejo Municipal tomaría la iniciativa de desarrollar con la Comisión y los aportes de los ciudadanos, podrían incluir lo siguiente:

Estos estándares mínimos estarían consagrados en los acuerdos de desarrollo (AD). Las DA podrían estar sujetas a enmiendas, pero bajo ninguna circunstancia la enmienda de las DA podría conducir a resultados que violarían cualquiera de los estándares mínimos.

Además de establecer los mínimos de desarrollo, la enmienda de la Medida D podría y debería contener un segundo componente: la definición y aprobación de una "línea de límite urbano" que aclararía los límites a los que se pueden extender los desarrollos futuros. La enmienda podría redactarse de modo que los cambios futuros a la línea del límite urbano requieran el voto de una gran mayoría de los ciudadanos.

El valor de una línea de límite urbano es doble: 1) permitiría a los ciudadanos visualizar la eventual huella de la Ciudad; 2) incentivaría a los terratenientes fuera de la línea a aceptar la agricultura u otras servidumbres en sus propiedades porque se reducirá/eliminará el incentivo para esperar la especulación de la tierra.

Si bien es independiente de la Medida D, el proceso de enmienda también sería un momento adecuado para revisar el código de "Derecho a la agricultura" de la Ciudad que establece los requisitos de mitigación para cualquier terreno retirado de los usos agrícolas. Conociendo la línea del límite urbano, el Ayuntamiento podría incentivar la adquisición de servidumbres que cumplan determinados criterios en cuanto a ubicación y tipo (ag, ribereña, etc.)

Los detalles de los "mínimos" requerirán una deliberación significativa con los ciudadanos y propietarios cuyas propiedades serían elegibles para el desarrollo bajo las exenciones de la Medida D.[2] La línea del límite urbano también requerirá la participación de la comunidad.

2. Rezonificar sitios comerciales actuales específicos para permitir el desarrollo de viviendas por derecho si se logran los objetivos de densidad especificados.

En los últimos años, el Concejo Municipal ha rezonificado sitios comerciales específicos para permitir el desarrollo de viviendas. Quedan oportunidades en este dominio, y el Concejo Municipal podría actuar rápidamente para identificar áreas clave y desarrollar criterios que permitirían una rápida urbanización o redesarrollo de los sitios actuales. Una lista inicial podría incluir lo siguiente:

Esta acción de rezonificación podría/debería ir acompañada de una ordenanza municipal que elimine los mínimos de estacionamiento en toda la ciudad.

La clave de esta acción es establecer requisitos estrictos de densidad mínima mientras se eliminan los límites de altura en estas áreas.

Y, si bien es controvertido, la Ciudad podría eliminar los requisitos de vivienda inclusiva en estas áreas rezonificadas, requiriendo en su lugar contribuciones financieras mínimas y anuales de estos proyectos al Fondo Fiduciario de Vivienda de la Ciudad. Esta eliminación reconoce que la forma óptima de producir viviendas asequibles es utilizar sitios de dedicación de terrenos que puedan ser 100 % asequibles a perpetuidad. Reconoce que la inclusión de viviendas asequibles en proyectos de relleno a precio de mercado es una barrera para la creación de viviendas y MUY rara vez ha sido la forma en que se han desarrollado viviendas asequibles de forma permanente en la historia de Davis.

3. Designar propiedades clave de propiedad de la Ciudad para desarrollar unidades de alquiler permanentemente asequibles y publicar solicitudes de propuestas (RFP) para su desarrollo en un enfoque por etapas.

A lo largo de la historia de Davis, la mayoría de las unidades de alquiler permanentemente asequibles se han desarrollado en sitios de dedicación de tierras. En ocasiones, los desarrolladores cedieron la propiedad a la Ciudad (Creekside es un ejemplo reciente). En otros casos, los desarrolladores seleccionaron a un desarrollador sin fines de lucro para desarrollar la propiedad (Sterling es un ejemplo reciente).

La necesidad de viviendas de alquiler asequibles es amplia y profunda: amplia en términos de los diferentes tipos de productos de vivienda que se necesitan y profunda en términos de la longitud de las listas de espera para estos productos.

En los últimos años, los sitios dedicados a la tierra y las tierras de propiedad de la ciudad han traído al mercado una variedad de productos permanentemente asequibles:

Los sitios que son propiedad de la ciudad, como los sitios de dedicación de terrenos, permiten que los desarrolladores sin fines de lucro y otros busquen financiamiento de proyectos con créditos fiscales. La experiencia reciente demuestra cuán relativamente rápido pueden obtener los fondos dada la naturaleza compacta de la ciudad y los importantes enlaces de tránsito en todas las partes de la ciudad.

La Ciudad posee propiedades para las cuales podría desarrollar rápidamente RFP para buscar desarrolladores para cada sitio. El Ayuntamiento debe declarar su intención de desarrollar sitios específicos, indicar la densidad y el uso previsto de cada sitio (ancianos, necesidades especiales, apoyo permanente, familia, etc.) y emitir RFP.

La Ciudad debe pensar detenidamente en cómo puede utilizar los procesos de selección para satisfacer las necesidades de los empleados de bajos ingresos de Davis o de UC Davis que actualmente no viven en la Ciudad. La Ciudad puede establecer parámetros para selecciones de "lotería" para aquellos que accedan a sitios asequibles. Puede, por ejemplo, dar más peso a aquellos que pueden demostrar un empleo basado en Davis, por ejemplo.

Algunos sitios propiedad de la Ciudad requerirán una planificación a más largo plazo porque la Ciudad actualmente los usa para varias funciones. Estos son algunos de los sitios propiedad de la Ciudad que podrían ser candidatos para el desarrollo. La mayoría de ellos se encontrarán con un importante rechazo de la comunidad:

Además de estos, y más controvertidos, la Ciudad podría designar partes de los parques actuales para el desarrollo de viviendas asequibles. El desarrollo de los parques de la ciudad NO tiene precedentes, como lo demuestra la biblioteca Yolo en la calle 14 y la propuesta actual para desarrollar otra biblioteca en Walnut Park en South Davis. La idea sería seleccionar algunos parques grandes y desarrollar una parte de cada uno que dé a la calle. Los principales candidatos incluyen:

4. Negociar con entidades públicas y privadas para obtener terrenos de ellos o alentarlos/incentivarlos a desarrollar el terreno ellos mismos (ya sea a precio de mercado o asequible)

Hay muchas parcelas "estratégicas" en Davis que la Ciudad no controla pero en las que podría tratar de fomentar el desarrollo de viviendas. Hay al menos cuatro "socios" distintos a los que la Ciudad podría acercarse para asociarse para crear más viviendas:

Densificar Davis para enfrentar su actual crisis de vivienda requiere un enfoque multifacético. Los cuatro elementos descritos aquí ofrecen un camino a seguir para abordar esta crisis.

[1] Estrictamente hablando, la Ciudad puede cumplir con sus requisitos en esta ronda (aunque eso se debate), no podrá hacerlo en la próxima ronda. Además, la intención de RHNA es lograr aumentos reales en la vivienda, tanto a precio de mercado como asequible. Dada la escasez de suelo urbanizable dentro de los límites actuales de la ciudad, es muy poco probable que pueda cumplir con la intención de los requisitos en esta ronda y, por lo tanto, se necesitan algunas acciones fundamentales.

[2] Cualquier discusión sobre los límites urbanos o la anexión simplificada requeriría compromiso y negociación con LAFCO y el condado de Yolo. Con los mínimos del proyecto establecidos, debería ser posible negociar acuerdos de distribución de impuestos más uniformes con el Condado, acuerdos que han sido desafiantes dada la naturaleza "única" de las propuestas de la Medida D.